社會資金投資機械車庫障礙

近來，房地產市場出現了立體機械停車位的歸屬問題，由于現有法律法規未作明確規定，因此成為實踐難題。

機械停車位是一個移動的非獨立空間，它必須依靠機械的整體運行和空間的交換來達到個體車位使用的目的，而在權屬意義上的停車位是一個固定的獨立空間，有具體的界線范圍，包括建筑面積和建筑高度方面的要求，兩者有較大程度上的區別。

《物權法》第六章第七十四條明確規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。對商品房項目整體而言，項目經過規劃管理等政府主管部門批準，獲得《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、土地權屬證明，出讓金足額繳清，具備開工和銷售條件后，開發商即可銷售其所開發的房產，關鍵是如何規范銷售行為和確認權利歸屬。

筆者試提出五種解決方案：

方案一：完全由開發商負責整體維護保養，采用出租車位的方式實現收益，擁有整體獨立產權；

方案二：由某個業主單獨購買整體車位，并負責維護保養，采用出租的方式實現收益，擁有整體獨立產權；

方案三：按機械組銷售，按組擁有產權；

方案四：按單個機械停車位銷售，按組確權，機械組內各車位業主之間共同享有產權；

方案五：按單個機械車位銷售，作為附注內容分別與所購買的房產單元辦一本產權證。

前四種方案皆為解決機械停車位歸屬問題的可行方案，其中第一、二種方案產權主體是開發商或某個業主等單個主體，是權屬界定更便捷的方案，使用者只要按期繳納租金就行，實際上等于開發商把個體機械停車位50年的使用權分期出賣從而收取對應期限內的車位價格。但由于現實中開發企業多選擇按個銷售機械停車位并且一次性收取車位價格，所以第三、四種方案可以考慮，第四方案組內業主之間的共同共有與一般意義上的其他房產的共同共有一定區別，銷售或申請辦理權屬登記時可集體約定今后若發生轉讓可互不需其他共同共有業主同意，這樣既方便業主又規范了機械停車位的歸屬。第五種方案有一定局限性，主要體現在沒有購買住宅或其他用途房產的業主無法實現所購機械停車位辦理權屬證明的目的。

根據原建設部公布的《城市房屋權屬登記管理辦法》第二十條，房屋所有權登記應當按照權屬單元以房屋的門牌號、幢、套（間）以及有具體權屬界定的部分為基本單元進行登記。筆者認為，權屬不應以沒有具體權屬界限的單個機械停車位為單位確權，而應按有一定權屬界限的獨立機械組作為更小權利歸屬單位。這樣按單個機械停車位銷售，按組確權，組內各機械停車位業主權屬為共同共有，應是解決機械停車位歸屬難題的比較合理而現實的操作方案。